下半年樓市躺平或雄起？試看大灣區(qū)樓市分析會

7月15日，由中房研究院ICR灣區(qū)分院、房譜網(wǎng)、365財經(jīng)、房評深圳、深中潤地產(chǎn)聯(lián)合主辦的《上半年躺平！下半年雄起？大灣區(qū)樓市上半年分析會暨大灣區(qū)標(biāo)桿網(wǎng)紅樓盤推介》在深圳市鹽田區(qū)君臨海域46層天際會所熱烈舉行。

會議由中房研究院ICR灣區(qū)分院常務(wù)副院長，瀚林國際CGO劉海波博士擔(dān)任大會主持，他一開場引用了國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，一個是2022年上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）同比增長2.5%。另一個數(shù)據(jù)同樣是國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示2022年上半年全國商品房銷售額下降28.9%。

劉海波認(rèn)為，數(shù)據(jù)的一增一降之間，下半年房地產(chǎn)市場還有很多機會。本次市場分析會則是邀請到各位業(yè)內(nèi)專家及開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)齊聚一堂，共同討論市場發(fā)展新趨勢。

首先由365房評副董事長、總裁肖勇代表主辦方進行致詞發(fā)言。

肖總進行了房地產(chǎn)流量運營分享，他表示，目前的市場環(huán)境之下，流量成為房企拓客的戰(zhàn)略資源，短視頻、直播等方式成為了房產(chǎn)營銷的自渠趨勢。而抖音平臺已是商業(yè)操作系統(tǒng)，也是成熟鏈路。

針對流量運營，365房評提供了系統(tǒng)的解決方案。其中抖音收客寶是房產(chǎn)抖音矩陣運營的解決方案，使用AI房產(chǎn)內(nèi)容素材庫10分鐘就可以輕松做出一條視頻；通過抖音售樓處小程序平臺將抖音公域流量轉(zhuǎn)化為項目私域流量；最后矩陣運營管理后臺，對各種數(shù)據(jù)進行分析和管控。

直播助手則是幫助開發(fā)商快速形成直播戰(zhàn)斗力，播前系統(tǒng)化培訓(xùn)，同時以專業(yè)直播輔助系統(tǒng)，后臺提供話題、劇本、問答等，前臺客戶端簡單操作即可應(yīng)用，播出后精準(zhǔn)復(fù)盤、優(yōu)化策略，讓開發(fā)商更快上手房產(chǎn)輕直播。

房視通是房產(chǎn)流量拓客培訓(xùn)陪跑系列服務(wù)，更包括六大服務(wù)類目，分別是短視頻賬號孵化、直播能力建設(shè)、內(nèi)容創(chuàng)作支持、培訓(xùn)+實戰(zhàn)陪跑、診斷與優(yōu)化、資源協(xié)同，全面服務(wù)于開發(fā)商玩轉(zhuǎn)流量運營。

目前365房評已與綠地、綠城、融創(chuàng)、旭輝、萬達等多個開發(fā)商建立合作，并且取得了眾多實際成交案例。

房譜網(wǎng)總裁助理楊曉波從數(shù)據(jù)層面介紹了大灣區(qū)新房市場上半年的表現(xiàn)。深圳市場今年上半年的新房住宅成交量為166.9萬㎡，同比下跌34.5%，成交量為近四年新低。雖然總數(shù)據(jù)下降明顯，但也有一些特點值得關(guān)注。首先是從面積段上來看，改善型產(chǎn)品成交占比明顯增加，剛需型產(chǎn)品成交占比大幅下降。這也導(dǎo)致住宅主力總價段上移，1000萬元以上的產(chǎn)品占比明顯增加。

此外，從粵港澳大灣區(qū)整體來看，上半年新房住宅成交量同比普降，降幅3~6成不等。尤其是臨深樓市領(lǐng)跌灣區(qū)，成交量同比腰斬。

以東莞為例，新房住宅市場規(guī)模觸頂回落，銷售速度放緩，庫存量和去化周期有抬頭趨勢。而政府也接連放松限購，7月直接取消限購。限購放松后外地購買力明顯回流，他們統(tǒng)計到“7.4”新政后首周新房成交量環(huán)比上漲121%。

中房研究院ICR灣區(qū)分院院長、同致行集團董事長王波提出其對下半年大灣區(qū)樓市的三大猜想。

猜想一：樓市政策會怎么調(diào)？王波認(rèn)為房地產(chǎn)多次調(diào)控之下，房地產(chǎn)發(fā)展紅利正在消失，但不能硬著陸。因此，調(diào)控拐點是毫無懸念的，接下來努力發(fā)展經(jīng)濟才是目標(biāo)，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場信心可能很難提振，但是要有所作為。

猜想二：市場行情何時才能回暖？王波結(jié)合大灣區(qū)以及深圳的具體成交數(shù)據(jù)認(rèn)為，市場拐點尚未明確顯現(xiàn)，未來一段時期整體成交或?qū)⒗^續(xù)低位徘徊，購房者還需要更強、更實際的刺激信號。

猜想三：房企格局會發(fā)生哪些變化？在政策新環(huán)境之下，王波表示開發(fā)商必須承受很多改變，未來的開發(fā)投資必須向核心城市、核心區(qū)域聚力。未來會有三類房產(chǎn)公司活不下來，債務(wù)巨額暴雷的，不會做產(chǎn)品的，不會做有效營銷的。

中房研究院ICR灣區(qū)分院副院長張梧峰則暢談下半年營銷應(yīng)有新突破。

他提出黑鐵時代的房地產(chǎn)營銷之道——“濕毛錦”。何為“濕毛錦”營銷？這是張梧峰將生活中的感受與地產(chǎn)營銷結(jié)合起來所得。

“濕”指進行濕營銷，重視無組織的組織力量。按照互聯(lián)網(wǎng)傳播的特性，未來的社會通過社交軟件來鏈接。落地到房地產(chǎn)項目，重視老業(yè)主帶新業(yè)主，以及業(yè)主自己來組織活動。

“毛”對應(yīng)毛細(xì)血管，無時無刻不營銷，多網(wǎng)打進。他以典型項目紅樹西岸為例，從項目拿地到建筑中的工程、景觀、外墻、設(shè)備設(shè)施等，以及公開銷售后更多的營銷活動，都可以作為營銷事件。

“錦”對應(yīng)八段錦，營銷人應(yīng)該將經(jīng)絡(luò)全部打開，結(jié)合公司內(nèi)外部各種資源，尤其是營銷總更以親自下場，用于創(chuàng)新。

中房研究院ICR灣區(qū)執(zhí)行院長、365房評灣區(qū)總經(jīng)理雷鳴發(fā)布上半年大灣區(qū)地產(chǎn)銷售榜單及網(wǎng)紅標(biāo)桿盤推介。

他指出，從大灣區(qū)整體情況來看，銷售好的項目集中度較高，還是集中在深圳和廣州。

最后，他還發(fā)布了今年上半年大灣區(qū)房產(chǎn)抖音大V十強名單。

深中潤科技總經(jīng)理梁廣明為與會嘉賓介紹了深中潤的品牌升級，探討未來科技住宅發(fā)展趨勢。

1992年，深中潤前身成立，進軍房地產(chǎn)。不斷發(fā)展，深中潤在進行轉(zhuǎn)型思考。伴隨著生活水平的提高，第一代住宅是剛性居所，第二代是功能性改善，第三代開始舒適性提高，而第四代產(chǎn)品不但要健康舒適，還要綠色節(jié)能。

2021年，深中潤開始了轉(zhuǎn)型綠建科技，并且這也是深中潤未來三十年的發(fā)展方向?；诖耍钪袧櫰放七M行了三大升級，首先是理念升級，品牌核心價值是綠色、健康；其次是形象升級，從品牌視覺形象做改變；架構(gòu)升級，所有業(yè)務(wù)開展都要圍繞綠色健康人居數(shù)字化服務(wù)商和美好生活運營商的定位。

深中潤創(chuàng)新的提出潤境六恒系統(tǒng)：恒溫、恒濕、恒氧、恒智、恒潔、恒靜，一套系統(tǒng)之下的室內(nèi)環(huán)境解決方案，打造更加健康的人居空間。會議所在的君臨海域項目，正是六恒科技打造出來的健康人居，梁總歡迎大家參觀及現(xiàn)場感受。

會上，深中潤科技總經(jīng)理梁廣明、365房評灣區(qū)總經(jīng)理雷鳴、深圳鄰?fù)萍级麻L丁武就共建君臨海域“幸福社區(qū)”達成戰(zhàn)略合作關(guān)系。

同時深中潤、365房評、深圳博士團還確立君臨海域作為深圳博士團菁英成員，在粵港澳大灣區(qū)首選海景康養(yǎng)城市公寓試住基地。

最后的圓桌會議，8位與會專家針對東部地產(chǎn)困境與創(chuàng)新等話題展開了分享與討論。

（從左至右：雷鳴、丁武、曹漢平、圖騰境、肖勇、趙月陽、林娟紅、楊特）

中房研究院ICR灣區(qū)分院執(zhí)行院長、365房評灣區(qū)總經(jīng)理雷鳴主持圓桌會議并發(fā)言指出，十多年前深圳東西部房價差距并不大，比如東邊的萬科東海岸和西部半島城邦，但是現(xiàn)在差距非常大。原因就是西部的產(chǎn)業(yè)發(fā)展太快，特別南山深圳灣，導(dǎo)致東西部發(fā)展不均衡。

但從居住角度來看，東部的宜居性的明顯大過西部。因為東部有真正的海和山，山海交融。但深圳是一個投資需求大于居住需求的城市。所以短期內(nèi)西部房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過東部。但未來不一樣，他堅信再過十年，東部的房價一定會趕上西部，東部城市價值會回歸，所以現(xiàn)在是抄底時期。

深圳中原地產(chǎn)東部總經(jīng)理林娟紅認(rèn)為深圳東部今年會有比較好的機會，因為軌道交通會改變?nèi)肆鳎幸呀?jīng)運營的2/8號線，還有在建的14號線。其次產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也會同步帶動人流。

東部有著全市房價最低洼地區(qū)，比如坪山目前單價3萬多，鹽田價格同樣低洼。而且鹽田優(yōu)勢明顯，交通不斷改善，山海資源不可復(fù)制，未來價值的兌現(xiàn)雖然會慢一點，但會出現(xiàn)回歸。而且這里土地和新房供應(yīng)也少，隨著高凈值人群的增長，市場會更可為。

中房研究lCR灣區(qū)分院副院長圖騰鏡分析說深圳東部和西部各有特色，存在即合理。不同的地方有不同的居住理念，東部的樓會吸引更多的剛需人群。東部還需要政策引導(dǎo)，產(chǎn)業(yè)引入，大盤進入，吸納更多的剛需。

東部擁有這么好的山海景觀資源，給了深圳剛需機會，可以說是先把東部最好的資源占據(jù)，未來這樣的資源一定會崛起。

資深建筑師曹漢平之前調(diào)研過西部海上田園，了解到深圳是所謂的濱海城市，但實際上海岸線少的可憐，碼頭、油庫等占了很多，留給市民的資源極其稀缺。如果說東部是藍色海岸線，那么福田紅樹林是棕色海岸線，西部更是灘涂地帶。他補充說，東部的山海資源、房地產(chǎn)項目，不僅僅是深圳的，更是華人圈的。所以目前也是機會，因為便宜可以買入。不過從未來來看，深圳人步伐還要慢下來，愿意睡個懶覺，翻翻閑書，進入休閑的慢生活，這才是東部真正崛起的時候。

365房評副董事長、總裁肖勇堅信東部房地產(chǎn)市場的機會空間很大，他住在東部，到達福田，甚至蛇口都很方便，一個小時能夠到達深圳另一邊，完全能實現(xiàn)職住平衡，這就是價值所在。

肖總表示，現(xiàn)階段東部的市場可以主打40歲以上人群，這里有著優(yōu)越的山海資源，生活配套也相當(dāng)好，適合有錢有閑有情懷的人，雖然發(fā)展不會那么快，但是相當(dāng)看好。

梁才資源總經(jīng)理趙月陽認(rèn)為，今年上半年信托暴雷，地產(chǎn)融資難，下半年融資這塊會有所放松，而且中小地產(chǎn)公司融資機會更好，越容易放款，是資金追捧的方向。

從購房者角度來看，年輕人可能更追求好學(xué)區(qū)，但其他年齡階段的人很有可能更喜歡東部很難得的山海資源，并且深中潤打造的健康科技住房，全方位做到極致，十分用心，能夠吸引和滿足更多的購房需求。

深圳嘉霖地產(chǎn)楊特介紹說其正在操盤大鵬一個項目，在深圳最東部，他認(rèn)為營銷的思路應(yīng)該顛覆性的想法，來適應(yīng)當(dāng)前的市場環(huán)境。

他認(rèn)為，深圳有兩種海，西部的海是搞錢人的海，前海、深圳灣、蛇口等地方，能看到海，但是不屬于你。最終要回歸生活，去哪里呢，鹽田大梅沙、大鵬，這些地方才是能夠安定下來、慢下來的生活片區(qū)。

“幸福社區(qū)”操盤人丁武介紹，其在做“幸福社區(qū)”，就是給房子、給業(yè)主帶來價值，也服務(wù)很多東部的項目，比如大鵬，以及深圳以外的惠州巽寮灣。他認(rèn)為開發(fā)商要做好東部項目，主要是搞懂客戶定位，這些人需要的是什么。比如說可以定位的是55歲以上活躍的、對生活有熱愛的一群人，他們有專業(yè)，有品質(zhì)要求，愿意享受美好生活，可能是老板、股東或者自由職業(yè)者，不需要朝九晚五。當(dāng)然，越往東，房價越低，對財富要求也就低了，但是追求自由、享受美好的大框架不變。

整個下午，會議現(xiàn)場氣氛熱烈，專家觀點干貨滿滿，開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)暢所欲言，大家對市場提出了各種建議性觀點，讓會議圓滿落幕。

附1：本次會議出席嘉賓名單

365房評副董事長、總裁肖勇

中房研究院ICR灣區(qū)分院院長、同致行集團董事長王波

中房研究院ICR灣區(qū)分院執(zhí)行院長、365房評灣區(qū)總經(jīng)理雷鳴

中房研究院ICR灣區(qū)分院常務(wù)副院長、瀚林國際首席增長官劉海波

中房研究院ICR灣區(qū)分院副院長張梧峰、圖騰境

深中潤科技總經(jīng)理梁廣明

資深建筑師曹漢平

“幸福社區(qū)”操盤人丁武

深圳中原地產(chǎn)東部總經(jīng)理林娟紅

梁才資源總經(jīng)理趙月陽

深圳合大國際董事長、教授級高工朱虎

廣東省國土空間規(guī)劃專家李大戈

深圳著名建筑設(shè)計專家韓冬

深圳市世紀(jì)清源環(huán)保董事長任應(yīng)剛

深圳市貴州商會青年委員會主席余兵

中國人像攝影協(xié)會副會長祝乾松

深圳貴州遵義商會副會長卓遠(yuǎn)云等多位業(yè)內(nèi)專家、嘉賓出席會議。

此外，金地、龍光、深鐵置業(yè)、嘉霖地產(chǎn)等開發(fā)商代表出席會議。